前兩篇，我們談的是都市計畫稅那條「看不見的線」——它課在哪、為什麼課、該不該為了它去買郊區。 這一篇，我們終於來算錢：它跟固定資產稅擠在同一張單子上，一年到底收你多少？
先說一個幾乎每個新手屋主都會犯的錯：
看到稅單上「固定資產稅・都市計畫稅」寫在一起，就以為那是一種稅、一套算法，加一加繳掉就好。
錯了。它們是兩筆帳、兩套規則，只是剛好同一天寄到你家。
而魔鬼，就藏在「規則不一樣」這件事裡。
同一張單，兩套完全不同的「打折」規則
日本對「有人住的土地」有個大方的優惠，叫「住宅用地特例」——只要地上有住人的房子，土地的稅就大打折。
但這個折扣，兩種稅打得完全不一樣。
以最常見的小規模住宅用地（每戶 200 平方公尺以下）來說：
- 固定資產稅：課稅基礎直接砍到 1/6
- 都市計畫稅：只砍到 1/3
看到差別了嗎？同一塊地，固定資產稅幫你打到不到兩折，都市計畫稅只打到三分之一。都市計畫稅的優惠，明顯「小氣」得多。
還有一個更關鍵的落差，在新屋身上——
固定資產稅為了鼓勵蓋新房，新建住宅的房屋稅前幾年直接減半（一般三年、大樓五年）。
但都市計畫稅呢？完全沒有這項優惠。新屋舊屋一視同仁，房屋部分一毛都不減。
所以買新成屋或新大樓，你會看到一個奇景：固定資產稅因為減半而很客氣，都市計畫稅卻按全額硬收——兩筆帳的走勢，從第一年就分岔了。
算一間東京的房子給你看
空講規則沒感覺，我們套一組真實會出現的數字（以東京 23 區一間中古小套房、長租中為例）。
假設市役所核定的評價額是：土地 3,000 萬日圓、建物 1,500 萬日圓。
固定資產稅這筆：
- 土地：3,000 萬 × 1/6 × 1.4% ＝ 7 萬日圓
- 建物：1,500 萬 × 1.4% ＝ 21 萬日圓
- 小計約 28 萬日圓
都市計畫稅這筆：
- 土地：3,000 萬 × 1/3 × 0.3%，再套東京 23 區的獨門優惠（等下說）＝ 約 1.5 萬日圓
- 建物：1,500 萬 × 0.3% ＝ 4.5 萬日圓
- 小計約 6 萬日圓
兩筆加起來，這間房子一年的持有稅，大約 34 萬日圓。
看到了嗎？都市計畫稅那 6 萬，只佔總額的零頭，卻是很多人算持有成本時完全漏掉的一塊。
東京 23 區的隱藏好康
剛剛算式裡那個「東京 23 區獨門優惠」，值得單獨講。
東京都因為地價太高，特別立了條例：23 區內小規模住宅用地的都市計畫稅，在打完 1/3 之後，稅額還可以「再直接砍一半」。
這是東京都自己掏腰包給的紅利，別的地方不一定有。它目前已確認延續到令和 8 年度（2026 年度）。
所以剛剛那間房子，土地的都市計畫稅本來要 3 萬，再減半後只剩 1.5 萬——省下的就是這一刀。
如果你的房子在 23 區，記得去確認自己有沒有吃到這個優惠。
三個台灣屋主最容易記錯的地方
第一，別把都市計畫稅拿回台灣抵稅。 這是重災區。都市計畫稅、固定資產稅在台灣稅法眼中都算「財產稅」、不是「所得稅」，所以不能拿來抵你在台灣要繳的綜合所得稅。它唯一的用處，是在日本申報租金收入時當成「費用」扣掉、壓低日本那邊的所得。記反了，會被國稅局剔除補稅。
第二，金額太小的話，兩種稅一起免。 日本有「免稅點」：同一個市町村裡，你的土地評價額不到 30 萬、房屋不到 20 萬日圓，固定資產稅就不課——而都市計畫稅是「跟著固定資產稅走」的，固稅免，它就跟著免。（房屋這條門檻，已公布從令和 9 年度／2027 年起調高到 30 萬日圓。）
第三，人在台灣，這張單要有人幫你收。 固都稅是市役所主動寄紙本單、分四期繳（現在多半能用 eL-QR 條碼、PayPay 或帳戶自動扣款）。但你人在台灣，這張單寄不到、也扣不了款——所以非居住者一定要在日本指定一位「納稅管理人」幫你代收代繳，否則滯納金會默默滾。
三篇讀到這裡，你對日本都市計畫稅的理解，已經從「這是什麼」，一路走到「該不該買、實際多少錢、怎麼省」。
最後留你一個實際的功課：如果你手上正有一間日本房子（或正打算買），你算得出它明年那張「固都稅」單子，大概會是多少嗎？
算不出來，就從調一張「固定資產稅課稅明細書」開始——答案，全寫在上面。
讀者來信：三個你大概最想問的問題
同一塊住宅用地，為什麼固定資產稅能打到 1/6、都市計畫稅卻只有 1/3，我老是把這兩個數字搞混？
作者： 這兩個比例是「兩種稅、各自獨立」的特例，彼此沒有連動，記的時候乾脆把它們當兩件事。小規模住宅用地（每戶 200 平方公尺以下）的部分，固定資產稅的課稅基礎砍到 1/6、都市計畫稅砍到 1/3；超過 200 平方公尺的一般住宅用地部分，則分別是 1/3 和 2/3。你會發現都市計畫稅的折扣一律比固定資產稅「小氣一號」，這是制度刻意的設計，不是你算錯。實務上你不用自己套公式，市役所的課稅明細書會把兩種稅的課稅標準額分開列好。打個比方：這像同一件商品在兩家店打折，A 店打到一六折、B 店只打到三三折——同一件貨、兩張標價，你得分開看。
我在日本繳的都市計畫稅，回台灣報稅到底能不能抵，為什麼我聽過完全相反的兩種說法？
作者： 關鍵是分清楚「抵稅」和「當費用」是兩回事，很多人就卡在這。都市計畫稅、固定資產稅在台灣稅法眼裡是「財產稅」不是「所得稅」，所以它不能拿去折抵你在台灣要繳的綜合所得稅——這條路是死的。它真正的用武之地在日本這一端：當你把房子出租、在日本申報租金所得時，這筆稅可以列為「必要經費」扣掉，直接壓低日本要課你的所得。換句話說，同一筆錢，在台灣不能抵稅、在日本能當費用減，方向剛好相反。打個比方：都市計畫稅像你養一台出租車的「牌照稅」——它不能拿去折抵你的個人綜所稅，但可以算進「跑車隊的成本」裡，讓車隊帳面利潤變小。
你說金額太小可以免稅，但都市計畫稅的「免稅點」到底是自己一套，還是跟著固定資產稅走？
作者： 它不是自己一套，而是完全「跟著固定資產稅的判定結果走」，這點很多人不知道。判定基準是：在同一個市町村內，你名下的土地課稅標準額合計不到 30 萬日圓、房屋不到 20 萬日圓時，固定資產稅就不課——而只要固定資產稅因為沒到免稅點而不課，都市計畫稅就自動跟著免，不會單獨對你開徵。所以你不用去背兩套免稅點，記固定資產稅那組就好。要注意的是，房屋這條門檻已經公布，從令和 9 年度（2027 年）起要從 20 萬日圓調高到 30 萬日圓，會有更多小額老屋落進免稅範圍。打個比方：都市計畫稅在這裡像固定資產稅的「跟屁蟲」——大哥沒被點名，它就跟著溜掉；你只要盯著大哥有沒有達標就行。