買日本公司買 1 股也要申報？三個問題判斷你會不會卡在日本的外資審查
在日本買上市公司股票，持股到 1% 就可能要先申報、停手 30 天；買未上市公司更狠，1 股就算。真正卡住台商的不是國籍——台灣就在日本的列名國家名單上——而是標的踩在哪一張業種表，以及你想不想要那一席董事。這篇用三個問題判斷你會不會卡審查，並用國巨買芝浦電子跑了七個月的實例，說明五個月法定上限為什麼不是真天花板。
2026.08.17
寫給要在日本置產、開公司、辦簽證、繳稅的台灣人。不做法條翻譯機，只給實務動線——經營管理簽證、不動產稅制、申報義務與制度修訂，把主管機關的官樣文章，翻成你能一步一步照著走的流程。
買日本公司之前，先過台灣這關：投審、CFC、實質管理處所
買日本公司最貴的一步常常不在日本，而在台灣這關：逾新臺幣15億元的赴日投資必須在投資前取得經濟部核准，交割日排在核准函之前就是違法。這篇拆解投審司的門檻與時序、股東借款為何也算國外投資、為什麼日本子公司完全不觸發CFC而繞道新加坡香港反而被當年度課稅，以及匯回股利那10%為什麼不會自動生效。
2026.08.17
日本 2026 年 1 月新法：真正新增的 4 條，和你一直沒用的舊 3 條
被當成「日本 2026 年新規制」在傳的那幾條，有三項其實舊法早就有：60 日付款、不論是否驗收的起算方式、年 14.6% 遲延利息。真正新增的只有票據全面禁止、員工數基準、運送委託納管、拒絕協議違法這四塊。這篇逐條拆開新舊分界，並正面回答一個沒人講清楚的問題：契約主體是台灣母公司、貨從台灣直接出口，這部法到底保不保護你，以及不保護的時候你手上還有什麼籌碼。
2026.08.17
日本的民泊，一年只准開 180 天——而且那個「一年」不是從一月開始算
你在日本訂過的那間民宿，法律規定它一年最多只能營業 180 天。更反直覺的是，這個「年度」不是從一月一日算起，而是每年四月一日中午十二點。這篇帶不懂日文的你，三分鐘搞懂日本民泊新法在管什麼、180 天怎麼數，以及為什麼有人買了民泊當天就不能開門。
2026.08.11
同一間房，只是把房客換成旅客，日本的稅單就會整張換一副面孔
你的房子沒有變、地段沒有變、連家具都沒換，只是把長租房客換成一晚一晚的旅客——日本的固定資產稅就可能從十萬圓跳到三十五萬圓。這篇帶不懂日文的你，看懂民泊會踩到哪五種稅、為什麼收入不算租金，以及賣掉時那筆三千萬圓的免稅額為何用不到。
2026.08.11
日本剛剛允許地方政府把民泊天數訂成「零天」——台灣人下場前要先過的五道關
2026 年 7 月 15 日，日本三個部會連名發出一紙通知，正式允許地方政府用條例把民泊的年營業天數直接訂成零天。對想在日本做民泊的台灣人來說，這代表看房順序整個顛倒了。這篇拆解零日規制、強制委託管理業者的成本、匯款被預扣的 20.42%，以及最容易被忽略的代理人 PE 風險。
2026.08.11
買了一整塊地，日本卻不准你蓋滿——建蔽率這條逼你「留白」的紅線
在日本買地蓋房，你會撞見一件怪事：明明是自己的地，法律卻不准你蓋滿，硬要你留一塊空著。這個決定你的地能「佔」多大、卻沒寫在門牌上的數字，就叫建蔽率。這篇帶不懂日文的你，三分鐘搞懂建蔽率是什麼、政府怎麼決定它，以及為什麼日本人寧可少蓋、也要留下那一圈空地。
2026.08.08
為什麼房仲廣告總在強調「角地」？日本建蔽率的兩個合法加成密技
同樣被限制建蔽率60%的地，為什麼有人能合法蓋到70%、甚至整塊蓋好蓋滿？答案藏在日本建築基準法的兩個「加成」規定裡——轉角的地加一成、在防火區蓋防火建築再加一成，兩個湊齊就能蓋到100%。這篇帶不懂日文的你，看懂角地緩和與防火地域加成怎麼運作，以及為什麼房仲總把「角地」當賣點。
2026.08.08
便宜又大棟的日本中古屋，老手為什麼先問一句「建蔽率有沒有超標」
在日本看中古一戶建，如果一間「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。它可能是「建蔽率超標」物件——而最常見的兇手，往往只是院子裡一個後來才加蓋的車庫。這篇帶不懂日文的你，看懂超標怎麼發生、既存不適格與違法建築差在哪、為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住哪幾欄。
2026.08.08
同一塊地，為什麼他能蓋大樓、你只能蓋透天——日本容積率這道看不見的天花板
日本容積率＝可蓋樓地板面積 ÷ 土地面積，但真正能用的要取兩者較小值：用途地域的「指定容積率」，以及前面道路未滿 12 公尺時的「道路寬度 × 係數」（住宅區 0.4、商業等 0.6）。門前只有 4 公尺小巷的住宅地，4 × 0.4 只剩 160%，指定 400% 也拿不到。這篇帶不懂日文的你三分鐘搞懂怎麼算、去哪裡查。
2026.08.07
東京車站把「天空」賣掉，換來一整排摩天大樓——日本容積率的價值魔法
站在東京車站前，你會看到一棟矮矮的紅磚老車站，被一整圈摩天大樓包圍。這不是巧合——老車站把自己用不完的「容積率」賣給了鄰居，換來的錢修好了自己、也長出了丸之內的天際線。這篇用地價、空中權與政府偷送的「免費樓地板」，帶你看懂容積率這個數字，怎麼在日本城市裡創造、搬移、堆疊出真正的價值。
2026.08.07
便宜、又比隔壁大的日本房子，為什麼老手看到反而掉頭就走
在日本看房，如果一間房子「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。這常常是「容積率超標」物件的訊號——它可能貸不到房貸、不能原地重建、將來也很難脫手。這篇帶不懂日文的你，分清「既存不適格」與「違法建築」的差別、看懂為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住重要事項說明書的哪幾欄。
2026.08.07
同一條街，這頭要繳、那頭不用——日本都市計畫稅那條看不見的線
你在日本買房，稅單上除了固定資產稅，常常還跟著一筆「都市計畫稅」。但它不是全國都收——只課在「市街化區域」這條看不見的線內側，稅率上限 0.3%，而且從不單獨寄來，總跟固定資產稅綁在同一張單子上。這篇帶不懂日文的你，搞懂這筆錢為什麼收、收在哪、憑什麼收，以及為什麼同一條街兩側，可能一邊要繳、一邊不用。
2026.08.05
為了省都市計畫稅買郊區？日本「市街化調整區域」的甜蜜陷阱
上一篇說到，日本郊區的「市街化調整區域」不用繳都市計畫稅。聽起來很省，於是有人動念：那買郊區古民家、便宜農地不就好？先別急。這條線的外側，免的是 0.3% 的稅，卻可能綁上蓋不了、貸不到、賣不掉三道枷鎖，還要面對日本「主動縮小城市」政策的長線洗牌。這篇講清楚，為什麼便宜的線外房，常是最貴的一課。
2026.08.05
一張稅單藏兩筆帳——日本「固都稅」每年到底收你多少，又能怎麼省？
前兩篇談了都市計畫稅那條線，這篇來算錢。它跟固定資產稅寫在同一張單上，很多人以為是一種稅、一套算法——錯了。同樣是住宅用地特例，固定資產稅打到 1/6，都市計畫稅只打到 1/3；固定資產稅新屋能減半，都市計畫稅一毛不減。這篇用一間東京實例，把「固都稅」一年到底收你多少算給你看，順便點出台灣屋主最容易記錯的省稅眉角。
2026.08.05
日本買房的仲介費，其實有一條「天花板」——搞懂「3%＋6萬」，你就知道自己付得對不對
在日本買房，仲介費常是交屋時最大一筆現金支出，很多台灣人以為它是行情、只能照付。其實《宅地建物取引業法》早就設了天花板：超過400萬日圓的部分，上限是「成交價×3%＋6萬」再外加消費稅。這篇帶不懂日文的你搞懂這條速算式、6萬哪來的、誰付、何時付，以及最多人不知道的——它是上限，不是定價，可以談。
2026.07.31
幫你買房的那個仲介，可能同時也在賺賣方的錢——日本「兩頭賺」與藏房子的陷阱
在日本，同一個房仲合法地能同時代表買方和賣方、兩邊各收一次仲介費，這叫「兩手仲介」。當獨吞雙份佣金的誘因太大，有些房仲會把你要賣的房子偷偷藏起來、不讓同業帶客來看，這就是惡名昭彰的「囲い込み」。這篇拆解這個利益衝突、日本2025年1月上路的REINS新制怎麼反制，以及台灣賣方如何用一個QR Code自保。
2026.07.31
在日本租房也要付仲介費？「一個月」其實是傳說——而 2026 年起，外國人的隱形折扣沒了
去日本租房，仲介幾乎都收你「一個月房租」當手續費——但法律其實規定，居住用房屋向單方收費原則上只能收0.5個月，收滿一個月得先得到你同意。這篇講清楚這個多數人白付的「一個月傳說」、日本法院怎麼判，還有2026年10月起專門讓外國人變貴的消費稅新制：過去台灣人享有的隱形折扣，正式結束。
2026.07.31
交屋半年後，一張你以為不存在的稅單寄到了——日本不動產取得稅完全入門
在日本買房，最容易措手不及的不是每年的固定資產稅，而是「不動產取得稅」——它在你交屋、搬進去、以為都付完之後，才在三到六個月後突然寄到。這篇帶不懂日文的你搞懂：它算的是評價額不是成交價、稅率 4%（住宅與土地 3%）、2026 年免稅點怎麼調高，以及為什麼人在台灣，這張稅單根本寄不到你手上。
2026.07.29
你以為要繳 50 萬，其實可以是 0 元——日本不動產取得稅的減免，藏在一張你沒交的申請書裡
日本不動產取得稅有一套厚到誇張的減免，能讓自住的人把稅砍到剩零頭甚至 0 元——但它是「申告主義」，你不主動交申請書，縣政府就用全額開單給你。這篇講清楚新築的 1,200 萬控除、中古屋按屋齡扣、住宅用土地再砍一刀，還有投資客最常吃虧的那個盲點，以及忘了申告時的 5 年補救。
2026.07.29
繼承免稅、贈與課稅、自己蓋房子也算——一張圖看懂日本不動產取得稅何時上門
不是每次「多了一間房」都要繳不動產取得稅——繼承來的不課，受贈來的照課，同樣換了主人卻分兩種命。這篇用一張取得地圖講清哪些情況會被課、哪些不會，再把這筆稅放回「取得三稅」與「保有稅」的全景，順帶拆解兩套評價額的致命陷阱，以及台灣人最貴的那個租稅協定誤解。
2026.07.29
1 月 1 日你是屋主，這一整年的稅就跑不掉——日本固定資產稅完全入門
在日本，只要 1 月 1 日那天你名下有房、有地，這一整年的固定資產稅就跑不掉——就算 1 月 2 日賣掉也一樣。這篇帶不懂日文的你，用最白話搞懂日本人每年逃不掉的「持有稅」：稅金算的不是成交價而是「評價額」（約市價七折）、全國幾乎都 1.4%、6 月寄單分四期繳，還有偷偷跟著收的都市計畫稅。
2026.07.28
拆掉一間舊房子，隔年稅單暴增六倍——日本固定資產稅裡最貴的幾個誤會
同一塊地，上面有房子跟沒房子，固定資產稅可以差到六倍。日本用「住宅用地特例」把有住宅的土地稅基砍到六分之一，一旦你把老屋拆成空地，特例當場消失。這篇帶不懂日文的你看懂日本固定資產稅最反直覺的幾件事：為什麼地價在跌、稅金卻年年漲？新成屋前幾年的便宜稅為何突然跳漲？還有 2027 年要上路的免稅點調整。
2026.07.28
人在台灣、日本有房，稅單卻永遠寄不到你手上——這一關，2026 年更難過了
你在日本買了房、人卻住台灣，那張每年寄來的固定資產稅單，要寄到哪？這是無數台灣屋主最容易忽略、卻最致命的一關。日本規定非居住者必須指定一位「納稅管理人」代收代繳，否則稅單無人簽收、滯納金默默累積，最慘房子被查封拍賣。2026 年 4 月起更新增「國內聯絡先」強制登記。這篇也一次講清楚：為什麼台日租稅協定救不了你的固定資產稅。
2026.07.28
房子登記到你名下的那一刻，日本國家先抽一筆——登錄免許稅完全入門
在日本買房，付完房款、簽完約還不算數——真正讓房子「法律上是你的」的，是去法務局「登記」那一步，而光是這一步，國家就先收一筆國稅：登錄免許稅。這篇帶不懂日文的你搞懂它怎麼算：稅金算的不是成交價而是「評價額」、保存登記 0.4%、買賣移轉土地 1.5%／建物 2.0%、貸款抵押權 0.4%，還有那位幫你一手包辦的司法書士。
2026.07.28
同一間房，自住的人稅率打到骨折——登錄免許稅的省稅特例與投資客的盲點
同一間東京公寓，「自住」和「投資」買下來，過戶登記的稅可以差到近七倍——差別不在價錢，在你打不打算住進去。日本用「住宅用家屋軽減特例」把自住者的移轉登記從 2.0% 砍到 0.3%、房貸抵押權從 0.4% 砍到 0.1%。這篇帶不懂日文的你看懂怎麼省，以及為什麼人在台灣、買來投資的你，很可能一毛特例都用不到。
2026.07.28
在日本繼承到一間房，不去登記竟會被罰 10 萬日圓——繼承登記與登錄免許稅
繼承在日本的登錄免許稅裡稅率最低——過戶只要 0.4%，小塊土地甚至整筆免稅，聽起來像天上掉禮物。但 2024 年 4 月起日本上路「相續登記義務化」，繼承後 3 年內不辦登記，最高罰 10 萬日圓，而且溯及既往。這篇帶不懂日文的你看懂：繼承日本房怎麼課稅、為什麼台灣人卡在跨海的 TECO 認證與國內連絡先，以及為何台日租稅協定救不了你的遺產稅。
2026.07.28
死前急買出租宅就能省繼承稅？日本 2027 稅改把這條三十年老路堵死了
日本財富界靠了三十年的「死前買出租大樓避稅」這一招，2027 年 1 月 1 日正式失效。本文拆解令和 8 年度稅制改正三大核心：出租用不動產「5 年規則」全面市價化、不動產小口化商品連 5 年解除條款都沒有、以及搶在 2026 年底前急贈為何未必划算。一次看懂日本繼承稅評估基準的世代轉折。
2026.05.28
一家咖哩店值多少錢？日本政府與 5 萬名連署者，算出了不同答案
在日本，開公司的資本金可以只有 1 日圓——那為什麼外國人想開一家咖哩店，政府要他先掏出 3,000 萬？本文拆解 2025 年 10 月經營管理簽證資本金門檻調漲 6 倍的衝擊、印度尼泊爾料理店為何接連關門，以及 5 萬人連署主張「看事業實態，別只看資本金」的計算之爭。看懂日本如何用一個數字，定義一家小店的價值。
2026.05.18
日本悄悄關上了一扇門——經營管理簽證暴跌 96% 之後
申請件數一個月內蒸發 96%——這不是市場崩盤，是日本悄悄關上了一扇門。本文拆解經營管理簽證 2025 年 10 月新制：資本金拉高 6 倍至 3,000 萬日圓、強制雇用 1 名常勤職員、新增日語與學歷要求；並釐清東京商工調查近半外國企業受衝擊的實況，與「3 年經過措施」被網路傳歪的真相。給每一位思考赴日創業、移居的人。
2026.05.15
「源泉徵收稅」三個字，讓多少台灣投資人差點賣掉日本房產還倒貼稅金
出租被先扣 20.42%、出售被扣 10.21%——但 1 億日圓以下個人居住用買家有完全免徵的漏網條款，租稅條約能進一步減免，退稅卻只能匯到日本國內帳戶。一文拆解非居住者源泉徵收稅的所有眉角。
2026.05.05
4,808 萬日圓一平方公尺｜日本「路線價」連40年銀座5丁目稱王，比公示地價砍2成的稅基地圖
拆解日本國稅廳每年7月1日公布的相續稅路線價——全國32萬地點、每年1月1日為時點、約為公示地價80%的稅基邏輯，附畫地補正率公式、一物五價結構、令和7年連4年漲2.7%的最新分眾走勢。
2026.05.05
日本賣房稅費全圖鑑｜多數台灣屋主誤算的「5 年分水嶺」與 6 項隱形支出
39.63% vs 20.315%——日本賣房短期與長期讓渡所得稅率差近兩倍。真正讓人踩坑的是「5 年」判定基準以「讓渡年 1 月 1 日」為線、非過戶日。拆解 6 項法定稅費：仲介手續費 2024 年 7 月新制、印紙稅軽減措置、源泉徵收 10.21% 與 1 億日圓免徵縫、以及非居住者必聘的納稅管理人。
2026.05.05
在東京退租被收冷氣螺絲孔的維修費，其實你可以一塊錢都不付
朋友退租被收 18 萬日圓——其實依東京賃貸住宅紛爭防止條例，冷氣螺絲孔屬通常損耗，房東不能向房客索賠。拆解 2004 年施行至今、2020 年民法第 621 條同步全國化的房客保護機制與三大但書。
2026.05.05
日本「地價稅」要復活了？台灣人在日持有房產可能多繳一筆稅
一個沉睡了 28 年的國稅，正被日本財經圈重新討論。地價回到泡沫期、資產格差擴大、財政壓力升高——地價稅復活的條件正在到位。但對台灣投資者而言，真正該擔心的可能不是它何時復活，而是「持有不動產的成本只會越來越高」這個大方向。
2026.04.29
賣日本房子，撐 9 天差一台 BMW：5 年分水嶺與隱藏稅費全解
「售出當年 1 月 1 日」這個基準日，決定你被課 39.63% 還是 20.315%——差距整整 19.3 個百分點。海外賣家還有 10.21% 源泉徵收陷阱，自住屋更可砍 3,000 萬日圓。一文讀懂日本賣房五大稅費。
2026.04.28