便宜又大棟的日本中古屋，老手為什麼先問一句「建蔽率有沒有超標」
在日本看中古一戶建，如果一間「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。它可能是「建蔽率超標」物件——而最常見的兇手，往往只是院子裡一個後來才加蓋的車庫。這篇帶不懂日文的你，看懂超標怎麼發生、既存不適格與違法建築差在哪、為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住哪幾欄。
2026.08.08
日本不動產仲介
涵蓋日本不動產仲介手續費（宅建業法報酬上限、3%＋6萬速算式）、兩手仲介與囲い込み、媒介契約三型與REINS登錄義務、2025年囲い込み規制與2026年非居住者消費稅新制及台灣人交易實務。
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便宜、又比隔壁大的日本房子，為什麼老手看到反而掉頭就走
在日本看房，如果一間房子「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。這常常是「容積率超標」物件的訊號——它可能貸不到房貸、不能原地重建、將來也很難脫手。這篇帶不懂日文的你，分清「既存不適格」與「違法建築」的差別、看懂為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住重要事項說明書的哪幾欄。
2026.08.07
日本買房的仲介費，其實有一條「天花板」——搞懂「3%＋6萬」，你就知道自己付得對不對
在日本買房，仲介費常是交屋時最大一筆現金支出，很多台灣人以為它是行情、只能照付。其實《宅地建物取引業法》早就設了天花板：超過400萬日圓的部分，上限是「成交價×3%＋6萬」再外加消費稅。這篇帶不懂日文的你搞懂這條速算式、6萬哪來的、誰付、何時付，以及最多人不知道的——它是上限，不是定價，可以談。
2026.07.31
幫你買房的那個仲介，可能同時也在賺賣方的錢——日本「兩頭賺」與藏房子的陷阱
在日本，同一個房仲合法地能同時代表買方和賣方、兩邊各收一次仲介費，這叫「兩手仲介」。當獨吞雙份佣金的誘因太大，有些房仲會把你要賣的房子偷偷藏起來、不讓同業帶客來看，這就是惡名昭彰的「囲い込み」。這篇拆解這個利益衝突、日本2025年1月上路的REINS新制怎麼反制，以及台灣賣方如何用一個QR Code自保。
2026.07.31
在日本租房也要付仲介費？「一個月」其實是傳說——而 2026 年起，外國人的隱形折扣沒了
去日本租房，仲介幾乎都收你「一個月房租」當手續費——但法律其實規定，居住用房屋向單方收費原則上只能收0.5個月，收滿一個月得先得到你同意。這篇講清楚這個多數人白付的「一個月傳說」、日本法院怎麼判，還有2026年10月起專門讓外國人變貴的消費稅新制：過去台灣人享有的隱形折扣，正式結束。
2026.07.31